Programma 8. Aantrekkelijk wonen in Oss

Het doel van dit programma is beschreven in de programmabegroting. Wij streven naar een beter evenwicht tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, waarbij we extra aandacht hebben voor wonen en zorg, betaalbaarheid en verduurzaming.

Daarnaast zien we in het buitengebied:

• 3 transities op het gebied van Klimaatadaptatie & natuur/ biodiversiteit, Energie en Landbouw.
• Opgaven: kwaliteit van de leefomgeving; wonen; andere functies; vrijkomende agrarische bebouwing; landschap; recreatie & toerisme; erfgoed
• Milieu en gezondheid: kwaliteit van lucht (o.a. stikstof); water en bodem.

Hiervoor ontwikkelen we een integrale langere termijn-ontwikkeling en aanpak, omdat deze transities sterk landen in ons buitengebied.  

• Voldoende en passende woningen: we werken aan veel plannen voor woningbouw, zoals Walkwartier, Oijense Zij-Noord, Piekenhoef en in de dorpen (Liesdaal, Lith-Oost, Megen-Zuid, Paradijs, Wilgendaal, De Kolk en Bergs Veld Berghem). Voor nieuwe mogelijkheden zetten we in op Oss-West, Belastingkantoor, Euterpelaan, plannen op maat in Lithoijen, Macharen en Overlangel en plannen voor Geffen en Ravenstein (en specifiek Centrumplan Geffen, Hooghuis Ravenstein, Herontwikkeling praktijkschool Singel, schermzaal en Hageltje in Schadewijk).
• Leefbaarheid: visie op wonen, welzijn en zorg, transitie van beschermd wonen naar zelfstandig wonen met ambulante begeleiding, huisvesting arbeidsmigranten, beleid woonwagenstandplaatsen, leefbaarheid Schadewijk.
• Duurzaamheid en betaalbaarheid van de bestaande woningvoorraad.
• Inspelen op de transitie landbouw: zie bovenstaande.
• Versterken van de infrastructuur voor actieve betrokkenen bij toerisme en recreatie
• Integrale aanpak buitengebied: zie bovenstaande.
• Omgevingsvisie en Omgevingswet

Binnen dit programma zijn er grote knelpunten. We zien een groot verschil tussen de ambities/ wensen binnen het programma en de beschikbare capaciteit. Zowel spanning op voldoende beleidscapaciteit als voldoende capaciteit voor vastgoed en ruimtelijke ordening.
Belangrijke concrete knelpunten zijn er bij de volgende projecten:

• woningbouw Oss West
• woningbouw Macharen
• woningbouw Overlangel
• woningbouw Ravenstein
• Visie wonen, welzijn en zorg
• Uitvoeringsprogramma transitie landbouw
• Integrale aanpak buitengebied

Het is van belang om nu fundamenteler te kijken hoe we een forse impuls kunnen geven aan: Enerzijds met een interne focus doorontwikkelen van projectmatig werken/ programmatisch werken, steviger opdrachtgeverschap-opdrachtnemerschap inrichten, goede ondersteuning van projecten via een projectenportifoliosysteem inclusief (meerjarige) capaciteitsplanning. Anderzijds met een meer externe focus te stimuleren dat marktpartijen meer gaan bouwen in de gemeente Oss en uitzoeken wat ervoor kan zorgen dat externe partijen meer en sneller willen bouwen in de gemeente Oss.
Conclusie: er is een stevige professionaliseringsslag nodig om onze projecten goed en tijdig te kunnen uitvoeren.
Daarom worden de volgende vijf actielijnen voorgesteld:

1. Op korte termijn te onderzoeken hoe de goede doorloop van projecten beter kan worden geborgd en de forse werkdruk bij de verschillende afdelingen kan worden teruggedrongen.  Voorgesteld wordt een onderzoek op te starten naar het inrichten van een aparte afdeling projecten. Uitgezocht moet worden welke voor- en nadelen dit heeft, welke kosten ermee gemoeid zijn, en wat consequenties zijn voor de afdelingen vastgoed en RO. Dit onderzoek wordt betaald uit knelpuntenbudget van de organisatie.
2. Op korte termijn (voor de begroting 2021 en dus voor vaste aanstelling nieuwe medewerkers ten laste van het grondbedrijf!) te onderzoeken in hoeverre het grondbedrijf nu en naar verwachting in de toekomst de extra formatie kan “dragen”. Enerzijds zien we een afname van de voorraadproductie en anderzijds zien we een toename van het verwachte aantal medewerkers wat werkt voor het grondbedrijf.
3. Tegelijkertijd zal worden ingezet op een versnelling van de woningbouwproductie en een verkenning gemaakt naar toekomstige bedrijventerreinen.  De raad heeft onlangs belsoten om gedurende 1 jaar een taskforce versnelling woningbouw / ontwikkeling bedrijventerreinenin te richten (evt uitloop van 1 jaar). Onder leiding van een externe trekker, met voldoende bestuurlijke en ambtelijke kennis en ervaring van dit soort projecten en processen en een breed netwerk.  De Kosten hiervan komen ten laste van het grondbedrijf.  Na deze fase kan er onderbouwd gekozen worden om wel of niet te kiezen voor een aparte programmamanager wonen/ bedrijventerreinen.
4. Omdat gedurende het onderzoek niet helder is wat de consequenties voor de afdeling vastgoed en met name vastgoedontwikkeling zijn, zijn teamleiders voor vastgoedmanagement  en vastgoedontwikkeling ingezet. Ook is er intern een tijdelijk hoofd van de afdeling vastgoed aangesteld.
5. En als er meer duidelijk is hoe de afdeling zich gaat ontwikkelen, dus na het onderzoek, op zoek te gaan naar het gewenste afdelingshoofd dat bij het nieuw op te stellen profiel past.

In de ontwikkeling van ons buitengebied spelen veel transities en opgaven. We zijn op zoek naar een nieuw evenwicht. Belangrijkste knelpunt daarbij is dat hierbij alle overheidslagen betrokken zijn en dat er weinig gezamenlijkheid is in visies. Ook in onze eigen organisatie moet extra aandacht komen voor noodzakelijke kwantitatieve en kwalitatieve capaciteit om deze ingrijpende en complexe veranderopgave op te pakken.
Voor de gemeenteraad willen we meer met uitvoeringsprogramma's gaan werken en afzonderlijke projecten beter voor het voetlicht brengen (met behoud van de aanwezige samenhang).  

Het is belangrijk dat de woningmarkt blijft functioneren en niet stilvalt. De huidige signalen zijn dat de markt (nu nog) redelijk doorloopt. Wat het effect op de middellange termijn is door mogelijk verlies aan vertrouwen is niet te voorspellen. Stagneert dan de doorstroming en vallen vraag en aanbod weg? Gevolg kan zijn dat mensen langer blijven wonen waar ze nu wonen. Ook vanuit beschermd wonen en maatschappelijke opvang kan dit tot opstopping leiden omdat er minder passend woningaanbod beschikbaar komt. En wat zal het effect op de prijzen zijn (stijging door meer krapte?)? Of juist minder prijsdruk door uitval van een stuk vraag?

Plannen/ initiatieven en (vergunning) procedures lopen in principe nog door. Uitdaging is hoe om te gaan met inspraakmomenten en bewonersavonden nu deze in fysieke vorm niet (en mogelijk later veel beperkter) door kunnen gaan. De uitdaging is hier om een passend alternatief voor te bedenken.

Voor de middellange termijn kan een diepgaandere crisis leiden tot minder werkgelegenheid bij bouwbedrijven. Voor de gemeente is het nu extra van belang om juist anticyclisch te investeren (i.r.t. raadsbesluit taskforce, wonen en bedrijventerreinen).

Om te komen tot een integrale aanpak (zie onderdeel "doel van het programma") en tot keuzes in de diverse dossiers (o.a. energie-opwekking; landbouw; recreatie & toerisme en klimaatadaptatie) hebben we dringend behoefte aan de Gebiedsvisie Buitengebied. Het streven is om  na de zomer een voldoende uitgewerkte “praatschets” te hebben. Gelet op de grote gevoeligheid wegen wij zorgvuldig af wanneer en hoe het open participatieproces van beide trajecten vorm kan worden gegeven. Onder de huidige omstandigheden kan dat niet.  

De Recreatie en toerisme sector is zwaar getroffen. Het seizoen is al voor een fors deel verloren. Waar gezelligheid voorop staat, werkt de 1,5 meter economie niet of nauwelijks. Veel ondernemingen in deze sector zijn financieel kwetsbaar. Dit raakt het aanbod en mogelijk ook de infrastructuur. Tegelijkertijd blijkt eens te meer hoe waardevol de recreatieve waarde van onze natuurgebieden zoals Herperduin en het Maasgebied is. En ingeschat wordt dat recreëren in eigen land meer aandacht gaat krijgen. Dat biedt kansen.

Wonen
Blijven investeren in woningbouw heeft en de hoogste prioriteit. Met de woningbouw willen we het profiel van de gemeente versterken.
We gaan bekijken hoe we de processen om te komen tot woningbouw kunnen versnellen en doorlooptijden kunnen verkorten. Dit betekent op onderdelen anders werken. De mogelijkheden die we hierbij onderzoeken zijn:

• Particulieren meer zelf laten doen
• Meer werken met veegplannen (scheelt procestijd per project)
• Andere manieren van werken

De taskforce woningbouw is hierin een belangrijke factor. De opdracht aan de taskforce is:

• Primair focus op woningbouw, gericht op realisatie vastgelegde doelen woonvisie, (o.a. versnellen van 300 naar 600 woningen per jaar, met in achtneming van de andere doelstellingen zoals de afgesproken percentages sociale huur en goedkope woningen, et cetera);
• Secundair focus op bedrijventerreinen, met name op strategisch niveau gericht op het MKB; gericht op voldoende programma voor ons grondbedrijf (regie, meesturen, doelen realiseren, kosten terugverdienen, revolverend karakter);
• Door anticyclisch investeren bijdragen aan het op gang houden van de (woning)bouw en de lokale economie, en mogelijk te profiteren van een prijsdruk effect.

Hiernaast bekijken we de draagkracht van het grondbedrijf: in hoeverre kunnen we extra capaciteit ten laste van het grondbedrijf brengen?  
Op deze manier proberen we, naast de eerder genoemde woningbouwprojecten waar we knelpunten zien, ook industrieterrein de Bulk en het zwembad richting in ontwikkeling te brengen.

Voor ontwikkeling van woningbouw en industrie is het van belang om binnen het grondbedrijf financiële ruimte te hebben. De ambitie om extra woningen te bouwen (circa 600) is groot. Dit betekent dat we zowel binnen- als buitenstedelijk moeten kijken waar potentiële ontwikkellocaties zijn. Dit is ook de opdracht aan de taskforce wonen. Algemeen kan gesteld worden dat inbreidingslocaties zowel in de stad, maar ook aan de rand van kernen vaak verliesgevend zijn. Ook bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen kan het zijn dat ontwikkeling per saldo verliesgevend is (in financiële zin). Hiervoor is geld nodig om op dat moment verliesvoorzieningen te vormen.
Hoe groot deze totale ruimte moet zijn is op dit moment lastig in de schatten. De taskforce wonen/ bedrijventerreinen moet meer richting aan geven. Vandaar dat we voorstellen om voorlopig ongeveer 50% van de incidentele binnen de ABR te houden (€ 10 miljoen over de komende 3 jaar).

Daarnaast willen we investeren in de basis op orde en versnelling woningbouw/bedrijventerreinen. Richting de programmabegroting 2021-2024 willen we proberen € 400.000 hiervoor vrij te maken. We zien in dit programma namelijk grote knelpunten én het is een belangrijke prioriteit.
We hebben met de taskforce al een eerste belangrijke stap gezet. Daarnaast brengen we in beeld of we extra capaciteit kunnen vrijmaken ten laste van toekomstige grondexploitaties. Dit voor bijvoorbeeld stevige projectleiders.

Omgevingswet
De invoering van de Omgevingswet is uitgesteld naar 1-1-2022. Prioriteit ligt bij het voldoen aan de wettelijke vereisten. Daarnaast willen we een andere manier van werken en meer ruimte in de plannen. Ook wil de gemeenteraad voor de zomer van 2021 een omgevingsvisie vaststellen.
Uitstel van de wet betekent niet dat we achterover kunnen leunen. Het traject stond onder grote druk. Het uitstel van de invoering gebruiken we op onderdelen om het besluitvormingstraject meer ruimte te geven. Voor de omgevingsvisie en de andere manier van werken handhaven we de oorspronkelijke planning.

Buitengebied
In ons buitengebied spelen forse transities. Zoals klimaat en natuur, energie en landbouw. We zien de gevolgen steeds dichterbij komen. Dat levert flinke spanningen op. Onze rol als gemeente is daarin voor een helder lokaal speelveld te zorgen. Een belangrijk onderdeel van het programma Vitaal Buitengebied is het ondersteunen van initiatieven. Er is beperkte capaciteit aanwezig om dit te doen. We zorgen daarom telkens voor een duidelijke intake van initiatieven en een heldere prioritering voor het vervolg. Daarnaast zijn we helder over onze rol. We maken onderscheid tussen onze wettelijke rol en onze betrokkenheid in het netwerk.
Het is belangrijk onze lokale gesprekken te verbinden met wat er gebeurt op regionaal en hoger schaalniveau. We worden steeds vaker gevraagd om als regio een visie te formuleren en er ontstaan steeds meer kansen vanuit regionaal perspectief om projecten en middelen te werven. Dit vraagt om doorontwikkeling van onze organisatie richting een netwerkspeler.
We stellen een gebiedsgerichte praatschets op voor het buitengebied. Hierin worden voorstellen gedaan voor de te maken keuzes voor wat waar in de hiërarchie van waarden voorrang heeft. Na de zomer beschikken we over een concept waarmee we een eerste gesprek met de raad kunnen hebben in het najaar. Hoe en wanneer we de participatie gaan vormgeven moet nog bepaald worden.

We doen een voorstel voor de nieuwe koers voor de Maashorst. Dat doen we op basis van het voorstel voor het Meerjarenplan en bijbehorende begroting van de Maashorst zelf. Onderdelen daarvan zijn de governance en de bezuinigingstaakstelling van tenminste € 50.000. We verwachten dit na de zomer te kunnen bespreken met uw gemeenteraad.

We werken mee aan de uitwerking van het waterveiligheidsproject Meanderende Maas en in het verlengde daarvan de start van de verkenning voor het traject Cuijk-Ravenstein. Onze rol is vooral het benutten van koppelkansen voor recreatie & toerisme, natuur, erfgoed en de haven en het bewaken van de dialoog met de omgeving. Ook kijken we naar de mogelijkheden om via een bezoekerscentrum voor dit project een eerste versie van een Maasbelevingscentrum te realiseren om Oss als Maasgemeente te profileren.

Het concept voor een nieuwe aanpak van Recreatie en Toerisme ligt ter beoordeling bij de gemeenteraad. In samenspraak met het veld wordt gewerkt aan de vormgeving van concrete initiatieven om Oss beter op de kaart te zetten als gemeente waar het goed toeven is voor recreanten en toeristen. En er zijn initiatiefnemers die plannen voor nieuwe concepten hebben voorgelegd. Afhankelijk van de waarde die dit voor onze gemeente kan hebben en de afspraken die wij kunnen maken, zoeken wij hiervoor naar ruimte in onze bezetting.  

We werken aan onze visie op de landbouw. De dynamiek in dit dossier is groot zoals: stikstof; protestacties; hogere overheden die hun beleid bijstellen; een nieuw provincie-akkoord; regio-aanpak; ontwikkelingen in dossiers. Dit vraagt om voortdurende heroriëntatie en veel overleg met partijen. In combinatie met capaciteitsproblemen zorgt dit voor vertraging. In het derde kwartaal van dit jaar leggen we een opinienota voor. Basis is dat wij inzetten op een toekomstbestendige agrarische sector en dat de transitie die daarvoor nodig is in de eerste plaats van de sector zelf is. We formuleren parallel aan het visietraject een beleidskader voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s). We ondersteunen innovaties zoals de pilot mestverwerking, energyfarming en ODE. We zetten ons verzet tegen de mestfabriek en de uitbreiding van geitenhouderijen voort.

Later dit jaar komen we met de herijking van ons erfgoedbeleid. Onderdeel daarvan is hoe we denken om te gaan met het omvangrijke en kwetsbare bestand van religieus erfgoed. Inmiddels heeft de Stuurgroep Kerkenvisie haar rapport met de analyse, adviezen en aanbevelingen gepresenteerd. Dit dient als input voor onze gedachtenvorming. Wij zijn in meerdere individuele dossiers betrokken. Zoals in de toekomstplannen voor de veelbesproken St Luciakerk en pastorie in Ravenstein die onlangs bekend zijn gemaakt. Met de provincie Noord-Brabant zijn wij samen met de andere deelnemende vestinggemeenten in gesprek over verlenging van de gezamenlijke aanpak van de Zuiderwaterlinie.